AHLI PARLIMEN PAS: HARGA RUMAH DAN SPEKULATOR

Kali ini Langitbiru ingin membicarakan harga rumah yang melambung tinggi, terutama sekali di bandar-bandar termasuklah Pulau Pinang. Punca kenaikan harga rumah itu banyak tetapi salah satu faktornya adalah peraturan atau undang undang kecil yang diluluskan YAB PM semasa membentangkan Bajet Belanjawan Negara. 

Seorang sahabat Langitbiru mengemukakan pandangannya ketika membicarakan ekonomi Melayu Pulau Pinang, “Jika mana-mana Melayu-Muslim di Pulau Pinang yang ada sedikit duit lebih, sangatlah rugi kalau tak melabur dalam hartanah di Pulau Pinang.” Pulau Pinang “sudah tak ada bumi” untuk buat kediaman, hatta juga bangunan komersial. Ramai yang tidak sedar bahawa Quensbay Mall  itu adalah laut yang dalam dulu, ditambak dan didirikan bangunan. Hari ini, pemaju yang besar-benar seperti IJM Property, E&O Property, SP Setia  dan banyak lagi begitu rakus menambak laut dan menarah bukit untuk tujuan membina kondominium yang super –duper mewah! Dengan bumi yang terhad, harga hartanah begitu cepat melonjak naik.

Salah satu faktor utama adalah disebabkan oleh pelabur spekulasi. Pelabur Hartanah tersangat hebat dan rancak di Pulau Pinang dan Lembah Kelang. Mereka inilah yang sebenarnya membuat spekulasi hartanah menyebabkan harga hartanah melonjak tinggi. Mereka berbuat demikian kerana peraturan dan undang-undang kecil mengenai hartanah agak longgar yang membolehkan pelabur spekulasi mengaut keuntungan yang sangat berlebihan. 

1.Salah satu cara untuk mengekang spekulasi pelabur adalah dengan meningkatkan cukai (tax) hartanah, Real property Gains Tax (RPGT). 

a. 1 Jan 1976 hingga 31 May 2003, RPGT untuk jualan hartanah dalam 2 tahun pertama adalah 30% Tahun ke 3 adalah 20%.

b. 1 jun 2003 – 31 May 2004, RPGT untuk jualan hartanah dalam 2 tahun pertama dan seterusnya adalah 0%

c. 1 Jun 2004 – 31 March 2007, RPGT untuk jualan 2 tahun pertama dinaikkan kembali kepada 30%

d. 1 April 2007 – 31 December 2009, RPGT untuk jualan pada bila-bila masa adalah 0%.

e. 1 Jan 2010 – 31 Dis 2011, RPGT untuk jualan pada bila-bila masa hanya 5%

f. 1 Jan 2012 – 31 Dis 2012, RPGT untuk 2 tahun pertama adalah 10%, dan tahun berikutnya cuma 5%

g. Mulai 1 Jan 2013, RPGT untuk 2 tahun pertama adalah 15%, tahun berikutnya 10%. 

Spekulasi hartanah dikatakan bermula pada tahun 2003, bila mana pelabur langsung tidak kenakan cukai jualan hartanah. Sebanyak mana keuntungan, bersih masuk poket pelabur! Menyedari “kesilapan” tersebut, kerajaan mengenakan kembali cukai hartanah setinggi 30% pada tahun 2004. 

Bagaimanapun, pada April 2007, RPGT kembali kepada 0%. Di sini bermulalah harga rumah semakin tahun semakin naik, kegiatan spekulasi semakin kuat hingga menguasai harga pasaran hartanah. Pada Jan 2010, RPGT sebanyak 5% sebenarnya tidak memberi apa-apa impak kepada spekulasi hartanah. Mereka masih menguasai dan menentukan harga hartanah di pasaran. Perkara ini berterusan hingga 31 Dis 2012. 

Pada Jan 2013, dengan kenaikan RPGT sebanyak 15%, pembelian hartanah oleh pelabur nampak ada sedikit menurun. Berasarkan senario ini, kenaikan RPGT kembali kepada 30% dilihat mampu mengekang kegiatan spekulator sekaligus boleh menurunkan harga rumah. 

2. Disamping RPGT yang rendah, pengenalan kepada Konsep DIBS juga merancakkan pembelian hartanah oleh pelabur-pelabur. DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) bermakna developer menanggung sepenuhnya interest bank sepanjang tempoh pembinaan hartanah tersebut. Dengan adanya DIBS, pembeli hanya membayar harga pendahuluan (harga selebihnya melalui pinjaman bank) dan tidak perlu membayar caj progresif bulanan (ditanggung oleh developer) hinggalah dapat kunci rumah. Samada sedar atau tidak, secara langsung atau tidak, harga rumah tersebut sebenarnya sudahpun menyerap masuk “harga DIBS” tersebut. Dengan DIBS, spekolator boleh mencapai keuntungan hingga 200%. 

Perlu diingatkan bahawa salah satu punca kemerosotan ekonomi pada tahun 2012 di India dan Greece adalah kerana kejatuhan industri hartanah yang berpunca keuntungan bebas cukai,  RPGT 0%.   

Tidak syak lagi, RPGT yang rendah dan pengenalan konsep DIBS telah menarik minat pelabur dengan luarbiasa , berita yang sangat baik untuk pemaju hartanah. Kerajaan perlu membuat sesuatu yang drastik untuk mencegah kenaikan harga rumah yang melambung tinggi, hingga membebankan golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Jika perkara ini tidak ditangani dengan segera, generasi berumur 20an hingga 30an hanya mampu menyewa rumah, tidak mampu memiliki rumah. Tuan punya rumah yang kaya bertambah kaya,  penyewa yang miskin kian terhimpit!

Nasihat khusus untuk pembeli rumah Muslim.

Promosi “Early Bird”, adalah salah satu strategi sangat bijak dari pemaju. Ia seolah-olah “jualan lelong” HANYA pada satu hari pada hari pelancaran hartanah tersebut. Jangan terkejut, “Early Bird” ini boleh mencapai hingga 9% dari harga rumah. (Bagi Bumiputera, potongan 9% + 5%, bererti pembeli bumiputera mendapat 5% potongan dari harga selepas dipotong 9%)

Contoh: Harga rumah RM615,000.00. Potongan “early bird” 9% , berjumlah RM55,350. RM615,000.00 – RM55,350.00 = RM559,650.00. Potongan untuk Bumiputera 5% dari RM559,650.00 berjumlah RM27,982.50. Harga jualan untuk Bumiputera adalah RM559,650.00 – RM27,982.50 = RM531,667.50. Jumlah potongan berjumlah RM83,332.50 atau 13.55% dari harga asal. 

1% lagi ditanggung oleh pembeli. Pinjaman diluluskan 90%. Pembeli wajib bayar 10%. Dengan potongan sebanyak 9%, pembeli hanya perlu membayar 1% iaitu RM6,150 pada hari pelancaran hartanah. Dengan adanya DIBS, pembeli tidak perlu membayar apa-apa bayaran hinggalah projek hartanah tersebut siap sepenuhnya dalam masa 3 tahun dengan mendapat kunci rumah!

Bagi pembeli rumah Bumiputera yang bijak, belilah rumah pada hari pelancaran projek hartanah tersebut. Ambillah (kesempatan DIBS) 3 tahun tempoh pembinaan untuk menyimpan duit (bagi kegunaan bayaran ansuran bulanan akan datang).